税務会計三直線

税務、会計、経営について主に書いていきます。

相続開始日が休日等の場合、上場株式の評価!

相続開始日が休日等の場合、上場株式の評価!

1 上場株式の評価の原則は次の通りです。

 以下の4つの内、最も低い価額、

 1,相続が発生した日の最終価格、

 2, 同上    月の最終価格の平均額

 3, 同上    月の前月の最終価格の平均額、

 4, 同上    月の前々月の最終価格の平均額



 これはよく知られている算式ですが、

2,相続が発生した日に最終価格がない場合

  例えば、日曜日だったり、祭日だったりした場合
 ですね。

  この場合は、課税時期の前日の最終価格又は、
 翌日以後の最終価格の内、課税時期に最も近い
 日の最終価格とします。

  その最終価格が2つある場合はその平均額。

3,相続開始日が株式の権利落ち日又は、配当落ち日
 から基準日までの間に発生している場合、


  その権利落ち等の日の前日以前の最終価格の内、
 課税時期に最も近い日の最終価格をもって

  課税時期の最終価格とします。

株式市場が上昇をはじめた!

株式市場が上昇をはじめました。

 上昇の理由は分からないし、
 このまま、上昇を続けるかは分からないが、

 持ち株はプラスに転じています。

 兎に角、株はランダムに動くから、目先の動きは中々、
読めません。

 そのようにワイフに話したら「あなたの読みが甘い
だけじゃない?」
と言われました。

 二言もありません。

 最近は、私も年を重ねたので、余り、ストレスを
受けないように底値買いに徹しています。


 買いの条件は、

1,高値から1年半以上経過している、

2,今期来期の業績が増益、

3、PER10倍以下、


 この3つの条件を満たす株を探しだし、
その中から5銘柄ほどを選んで、
出来高の多い株に投資しています。


 現在、候補に挙げている株は次の通りです。

3101 東洋紡
3401 帝人
5852 アーレスティ
5992 中央発條
6293 日精樹脂工業
6407 CKD
6471 日本精工
6472 NTN
 
 等々です。

 投資は自己責任でお願いします。
 

何故、安倍元総理を、よりによって、暗殺する!


現在の日本にとって最も重要な人物

 現在の日本で最も政治経済をよく分っている、

又は周りの優秀なスタッフの意見を受け入れて日本を救った人物

1990年のバブル崩壊後下がり続けた日本経済を

救ったのがアベノミクス

 アベノミクスがなければ、現在の日本はもっと悲惨な

状況に陥っていたと思う。

 民主党政権財政再建、借金を増やさないを合言葉に

緊縮財政を続け、円高を放置した。
その為、国内生産では採算が取れない日本企業が

中国等へどんどん海外進出し
日本を空洞化させた。
 色々な技術も移転し盗まれ、中国の台頭を許した。

1,アベノミクスが日本を救った、

安倍元総理は、
3本の矢

 A、2%のインフレ目標と大胆な金融緩和
 B,機動的な財政出動
 C,成長戦略


を掲げ、経済の下降に歯止めをかけた。

 アベノミクスは道半ば、アベノミクスの真の意味を理解し、

推進してくれる後継者に期待します。

いずれにしろ、日本を救った大恩人を暗殺するとは!

 

 暗澹たる気分です。


 ご冥福をお祈りいたします。

 

駐車場付きアパートが相続税の税務調査で否認されるケース!



 間違えやすい財産評価 特集第11弾!


 アパートが10部屋あって、駐車場が10台、住人の為に
用意されて、10台を全て住人が使用していれば、

 この場合は、その土地は「貸家建付け地」として評価
されます。

 上記の場合で、9台は住人が使用しているが、1台だけ
他人が使用していると、たとえアパートと一体の敷地だとして

 

 「貸家建付け地」で評価して申告しても駐車場全体の敷地が

「自用地」評価として否認されます。


 他の例で考えてみましょう。

 例えば、

 敷地 360㎡

 このうち、

 建物の敷地が160㎡  10部屋
 
 駐車場の敷地が200㎡ 15台

として、
 上記の場合で、

 9台は住人が使用しているが、1台だけ他人が使用している,
残りの5台は空きになっている。この場合は、

 駐車場の敷地200㎡が「自用地評価」となります。

 相続税の税務調査で、360㎡全体を「貸家建付け地」と
評価して申告して200㎡が自用地に否認されるケースです。

 では、どうすれば良かったかと言いますと、

 住人10台分の敷地と、他人に貸す駐車場分を明確に区分
して、


 他人分5台分を自用地評価、

 建物の敷地と一体になっている住人分の駐車場との
合計面積を「貸家建付け地」として評価することです。

意外と面倒な貸し駐車場の税務 その3 コインパーキングの場合!

 未利用の土地を有効活用したいが、アパートを建築する資金は
ないし、銀行から借り入れるのも気が進まない、という場合、

 土地を一括でコインパーキング業者に賃貸するという方式になります。

 この駐車場運営会社に一括貸しする形式、いわゆる「一括借り上げ方式」
を説明します。2つの場合があります。

 A、「更地貸し」土地所有者がアスファルト舗装せず貸す方式、
        業者が自らの費用でアスファルトや車庫などの
        設備を施す。

 B、「施設貸し」土地所有者がアスファルト舗装をした上で貸す、
        後の設備は業者が行う方式、

 これらの場合の各種税務を検討してみます。

1、所得税

  A、Bともに「不動産所得」となります。

  青色申告で、50台以上は「事業的規模」で65万円控除、
 青色事業専従者給与支給の適用となります。

2、消費税

  青空駐車場の場合は「土地貸し」として非課税になりますが、
 施設を施しているコインパーキングの場合は課税対象となります。

  ただ、課税対象売上が1000万円を超えなければ免税となり
 ますが、これからはインボイス制度の導入があり、駐車場の
 消費税は難しくなりますね。

3、相続税

 ①、自用地評価

  基本的には構築物が施されていても「自用地評価」となります。

  ただ、コインパーキング業者に土地を貸す場合は「土地の賃貸借」
 になりますので、自用地評価から「賃借権」部分を差し引いた、
 下記の金額となります。

  自用地としての価額×(1-残存期間に応ずる割合)

 残存期間に応ずる割合は国税庁に一定の表がありますので参照して下さい。

 ②、小規模宅地等の特例

  土地の上に施設が施されているので「更地貸し」「施設貸し」共に
 「特定貸付事業用宅地等の特例」の適用があり、200㎡まで50%
 の減額があります。

 3、個人事業税

  個人事業税は、駐車場の経営が「駐車場業」に該当する場合、納付する
 必要があります。

  「駐車場業」とは、駐車可能台数が10台以上の場合、を言います。

  駐車場業に該当すると、他の事業所得、不動産所得と合計して
 年間290万円を超える所得に対して、5%の個人事業税を納める
 ことになります。

4,固定資産税、償却資産税

  土地の所有者に固定資産税が課税されます。

  市街化区域にある場合には、

固定資産税=課税標準額×1.4%

都市計画税課税標準額×0.3%

  又、アスファルト舗装を施す「施設貸し」の場合は、構築物ですので、
 未償却残高に対して別途、償却資産税が課税されます。

償却資産税=課税標準額×1.4%

   
 

意外と面倒な貸し駐車場の税務 その2 舗装路面の場合!


 貸し駐車場も舗装路面になると、税務も複雑になってきます。

1,所得税法
 
  アスファルト舗装、砂利敷きは「構築物」として減価償却資産に
 計上され、減価償却費の計算を行います。


 アスファルト舗装 構築物 耐用年数 15年

 砂利敷き舗装   構築物 耐用年数 15年

 収入から経費を控除した所得に対して「不動産所得」課税されます。

 又、青空駐車場も同じですが、50台以上の運営は「事業的規模」
とみなされ、青色申告で、

 65万円控除
 
 青色事業専従者給与の支給、

 等が認められます。

2,相続税法

 イ、相続税の財産評価は「自用地評価」です。

   構築物には、借家権が存在しないので「貸家建付地
  にはなりません。

 ロ、小規模宅地等の特例において、構築物が存在するので、
  「特定貸付事業用宅地等」として、


   200㎡まで、

   50%減額

   の対象となります。

   但し、砂利敷き舗装の場合、年月が経過して土に埋もれて
  砂利がよく分からないような状態だと、貸付事業用宅地等と

   して認められないという裁判例がありますから
 、砂利敷き舗装の場合は注意が必要です。

3,消費税法

  構築物の整備がなされているので、消費税の課税対象となります。
 但し、基準期間の課税売上が1000万円以下の場合は免税です。

4,固定資産税、償却資産税

 イ、固定資産税

   土地に対して、

   課税標準額×1.4%

 ロ、都市計画税

   土地に対して、

   課税標準額×0.3%


 ハ、償却資産税

   構築物の未償却残高×1.4%

意外と面倒な貸し駐車場の税務 その1 青空駐車場!

 個人の貸し駐車場は大きく分けて3つに分かれます。

1,青空駐車場

2,アスファルト舗装、砂利舗装、

3,コインパーキング、



 そして、これらに課税される税金も4種類あります。

1,所得税法

2,相続税法

3,消費税法

4,固定資産税、償却資産税


 不動産取得税もありますが、これは例外として、以上の
4種類ですね。

 駐車場の態様によって、それぞれ課税される税が異なるので
なんとなく複雑になっています。

今回は、青空駐車場の課税について説明いたします。


1⃣、青空駐車場の税務、


 1,所得税

   収入から経費を控除した所得に対して不動産所得税が課税
  されます。

 2,相続税

   相続税の財産評価は「自用地評価」になります。

   小規模宅地等の特例の適用はありまあせん。

 3,消費税

   地面の整備等が一切ない、ただ、土地を貸しているだけの
  青空駐車場は非課税です。

 4、固定資産税、償却資産税

   居住用ではないので減額はなく、

   固定資産税

    課税標準額×1.4%

   都市計画税(市街化区域の場合)

    課税標準額×0.3%

   設備が一切ないので、償却資産税は課税されません。