これは、財産評価基本通達 25 貸宅地に関する 問題で、
「相当の地代」というややこしい内容です。
これを理解するには借地権そのものの課税関係がある程度
わかっていなければなりません。
以下、基本的な借地権の課税関係を解説します。
一般的に借地権の問題のNO。1は個人の土地に同族会社の建物を
建設する場合でしょう。
この際、一番怖いのは借地権の認定課税です。
何も手を打たなければ認定課税を受けて、多額の税金が発生
します。
1つの税法だけ知っていても間違いを犯します。
法人税、所得税、相続税の国税3法の知識を総動員して総合的に
考える必要があります。
そういう意味では税法上、最も厄介な問題の1つです。
それでは、地主が個人で、その土地の上に同族会社の建物を建設
した場合の課税関係を下記に示します。
最初に、個人である地主の課税関係を示します。
Ⅰ 個人である地主の課税関係
建設する場合でしょう。
この際、一番怖いのは借地権の認定課税です。
何も手を打たなければ認定課税を受けて、多額の税金が発生
します。
1つの税法だけ知っていても間違いを犯します。
法人税、所得税、相続税の国税3法の知識を総動員して総合的に
考える必要があります。
そういう意味では税法上、最も厄介な問題の1つです。
それでは、地主が個人で、その土地の上に同族会社の建物を建設
した場合の課税関係を下記に示します。
最初に、個人である地主の課税関係を示します。
Ⅰ 個人である地主の課税関係
認定課税 所得税 相続税
1、借地権を売却する ナシ 時価2分の1超ーー 譲渡所得 底地評価
上記以外ーーーーー不動産所得
2、相当の地代(年6%) ナシ 地代を不動産所得
を受取る。 の収入計上 底地評価*A
3、「土地の無償返還に ナシ 地代を不動産所得 貸宅地として
関する届出」を提出。 の収入計上。 80%評価。
賃貸借の場合
4、「土地の無償返還に ナシ 地代を不動産所得 更地評価。
関する届出」を提出。 の収入計上。
使用貸借の場合
5、何もしない。 認定課税なし 底地評価
1、借地権を売却する ナシ 時価2分の1超ーー 譲渡所得 底地評価
上記以外ーーーーー不動産所得
2、相当の地代(年6%) ナシ 地代を不動産所得
を受取る。 の収入計上 底地評価*A
3、「土地の無償返還に ナシ 地代を不動産所得 貸宅地として
関する届出」を提出。 の収入計上。 80%評価。
賃貸借の場合
4、「土地の無償返還に ナシ 地代を不動産所得 更地評価。
関する届出」を提出。 の収入計上。
使用貸借の場合
5、何もしない。 認定課税なし 底地評価
*A この場合の借地権評価は次のようになります。
自用地としての評価×借地権割合×[1-(実際の地代ー通常の地代)÷(相当の地代ー通常の地代)]
まず、1の、借地権を売却した時は確定申告を要しますが、この場合、
借地権の価格が時価の二分の一超の時は譲渡所得、以下は不動産所得の
収入になります。
相続税評価は法人が借地権を資産計上していますから、当然、底地
評価になります。
2、の、相当の地代として、年6%の地代を収入する時の相続税の評価は、
法人は借地権を資産計上していませんので、売却時と違って上記*Aに
示した算式で計算した底地評価となります。
上記3は賃貸借の契約です。この場合の相続税評価は80%評価
となります。
4、は使用貸借です。使用貸借の相続税評価は更地評価です。
自用地としての評価×借地権割合×[1-(実際の地代ー通常の地代)÷(相当の地代ー通常の地代)]
まず、1の、借地権を売却した時は確定申告を要しますが、この場合、
借地権の価格が時価の二分の一超の時は譲渡所得、以下は不動産所得の
収入になります。
相続税評価は法人が借地権を資産計上していますから、当然、底地
評価になります。
2、の、相当の地代として、年6%の地代を収入する時の相続税の評価は、
法人は借地権を資産計上していませんので、売却時と違って上記*Aに
示した算式で計算した底地評価となります。
上記3は賃貸借の契約です。この場合の相続税評価は80%評価
となります。
4、は使用貸借です。使用貸借の相続税評価は更地評価です。
使用貸借は個人対個人の場合はよくあるケースです。
父親の土地に子供が家を建築するというケースです。
5、の何もしない、売却も相当の地代も、無償返還の届出も提出
しない場合は法人が認定課税を受け、借地権を資産計上しますので、
個人である地主も相続税評価は底地評価となります。
父親の土地に子供が家を建築するというケースです。
5、の何もしない、売却も相当の地代も、無償返還の届出も提出
しない場合は法人が認定課税を受け、借地権を資産計上しますので、
個人である地主も相続税評価は底地評価となります。
「無償返還の届出書」を提出しただけで地代を取らなければ、
完全に使用貸借ですが、
完全に使用貸借ですが、
固定資産税の3倍の地代を取れば賃貸借になります。
次回は、非上場株式の評価を含めて法人側の課税関係を説明します。