税務会計三直線

税務、会計、経営について主に書いていきます。

譲渡所得 「空き家特例」の3000万円控除!


 近年、相続後の空き家が周辺の生活環境に悪影響を及ぼし得り、

且つ、空き家の大半が耐震性のない建築物であると推計されています。

 そこで平成28年度税制改正により、相続等により取得した空き家を

譲渡した場合の
3000万円特別控除、いわゆる、「空き家特例」が創設されました。



内容は次の通りです。かなり複雑です。

1,概要

 相続又は遺贈により取得した被相続人の居住用家屋又は居住用家屋の敷地等を
平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売却し、

 一定の要件に該当する時は、

 譲渡所得の金額から最高3000万円まで控除する

2,適用要件

 ①、被相続人が一人で住んでいた家屋であること、


 ②、昭和56年5月31日以前に建築された建物であること、


 ③、相続から譲渡まで引き続き空き家であること、


 ④、譲渡対価が1億円を超えないこと、


 ⑤、相続の時から相続開始日以後3年を経過する日の属する

       12月31日までの譲渡であること、


 ⑥、耐震基準を満たしているか又は更地であること、


 ⑦、特別な関係(親子や夫婦等)の売却ではないこと、


 ⑧、区分所有建物登記がなされている建物でないこと、

 

 平成31年4月1日以後の譲渡から老人ホーム等への入居者も

       適用対象となりました、


3,提出書類

A,家屋、敷地等を売却した場合


イ、譲渡所得の内訳書


ロ、売った資産の「登記事項証明書等」で次の事項を明らかにするもの、
 (イ)売った人が被相続人家屋敷地を相続又は遺贈により取得したこと、
 (ロ)被相続人居住用家屋が昭和56年5月31日以後に建築されたこと、


ハ、売った資産の所在地を管轄する市町村長から交付を受けた

 被相続人居住用家屋等確認書」


二、耐震基準適合証明書又は建築住宅性能証明書の写し


ホ、売買契約書の写し

B、家屋の全部を取り壊して敷地等を売った場合


イ、上記Aのイ、ロ及びホに掲げる書類


ロ、「被相続人居住用家屋等確認書」

 令和5年度税制改正により、令和6年1月1日以後、

特例の対象となる譲渡の範囲が拡大されました。


令和5年度改正については、次回に説明いたします。

代償分割!


代償分割ーーー遺産の分割に当たって、土地が一つで相続人が3人。

どうする? 
 

 現金預金も有価証券も何もない時、遺産分割する方法が
3つあります。

1、換価分割

  これはその土地を売って現金にして3人で分ける方法。

2、共有分割

  各相続人の持分を決めて、その土地を共有名義にする方法。

3、代償分割

  一人の相続人が1つしかない土地を相続して、他の二人に
  相続分に応じて金銭を支払う方法。


 1と2は簡単です。
 


 3の、代償分割は少々面倒です。

 3人の相続人A、B、Cがいたとして、Aが土地を全部相続し、
AがB、Cに対し、相続分に応じて、例えば、2千万円ずつを金銭で
支払ったとします。

 この時、2つの問題が生じます。

 第1は遺産分割協議書の記載方法です。

  1、相続人Aは次の不動産を相続する。

     所在
     地番
     地目  宅地
     地籍  400平方メートル

  2、Aは上記遺産を取得する代償として、B及びCに対して、それぞれ
    2000万円を支払う。


 遺産分割協議書はこうあらねばならないという特別な様式がある
わけではないので、内容がよくわかる文面なら良いと思います。

 但し、2の文言がないと代償金が贈与とみなされるので、必ず、
遺産分割協議書にこの文言を記載します。



 第2は、相続税の申告の方法です。

 (1)Aの課税価格
   
      120,0001千円ー20,000千円x2=80,000千円

 (2)Bの課税価格

       20,000千円

 (3)Cの課税価格

       20,000千円

 のように、Aの課税価格はB及びCに支払った40,000千円を
差し引いて計算します。

新NISAが始まりました!その2 株で損しない方法


 2024年1月から「新NISA」が始まりました。
 株式売買益、配当が無税になるという画期的な制度です。
 私は投資信託はやらないので、成長投資枠のみ年240万円、
5年間で1200万円の運用です。
うまく使えば大きなメリットが出そうです。
 但し、損した場合は利益との損益通算が出来ないので、
損しないことです。

 今の日本はインフレ突入ですから、株式市況も
底上げして日経平均株価の4万円超えは時間の問題
であると私は考えています。
 もっとも、1直線に上昇するわけではなく、
上げ下げしながらの上昇ですから、新年からの
上げもそろそろ高値を迎えるかも知れません。

 昨年は随分上げて私もかなり儲けさせて頂き、
ありがたいことだと感謝しています。

 34000円近くで頭打ちになり暫く揉んでいましたが、
新年から34000円の節を突破して上げてきましたから、
第2段上げに入ったと判断しています。
 ただ、主な株式は昨年かなり上げてしまいましたから、
これから投資する銘柄を選ぶのは中々、
難しくなってきています。

 株式売買で利益を上げる人は1割位しか
いないと言われています。

 売買益は無税でも,損を出しては新NISAの
メリットを享受できません。


1,株で損しない方法

 株で利益を出すことは簡単です。買った値より
下がらなければいいわけです。
 皆、儲けることばかりに目がいって、その株式の現在の
株価の位置を確認しないから損を出すわけです。

 とは言っても、株売買の難しさは理論だけでは
ないところにあります。

1200万円出して株を買ったら、ほとんどの人は
買った瞬間から心配と不安で胸が一杯になり下がる恐怖に
おびえることでしょう。
 そうです。株売買の難しさは感情に支配される
ところにあります。


 その不安を克服するためには、一度にたくさん
買わないで、少額で何回も売買を繰り返し、
これなら勝てるという自分なりの手法を身に
つけることだと私は考えます。

大金を投じるのはそれからです。

1,私の損しない株式購入方法

 私が実践している損しない株式購入方法を書いてみます。

①、20年チャートを見て、現在の株価が底値にある株式を選ぶ,

②、会社四季報を読んで、利益が今期以降上昇に向かうことを確認する、

③、PERが10倍未満であること、

④、無配でないこと、

⑤、自己資本比率が30%以上であること、

⑥、営業キャッシュフローがマイナスでないこと、


 これらの条件を満たした株式を沢山準備しておいて、
日足のチャートが底値の形にあり、まさに上昇する寸前の
株式を選び投資する、のです。


 昨年、主な株式はかなり上昇してしまいましたが、
正月休みに20年チャートをチェックしてみたら、
まだまだ、底値にある株式は沢山ありました。

 

新NISAが始まりました!その1

新NISAが始まりました!その1

あけましておめでとうございます。


 例年のことながら、新年に当たり今年の予測を

書いてみようと思います。

項目は次の通りです。

1,世界の戦争
1,中国の衰退
1,日本の景気、インフレ、円安
1,新NISAが始まりました。



1,世界の戦争

 2024年は新年早々から痛ましい幕開けとなりました。
1日も早く人々が救出され復興していただきたいと思います。

 世界に目を向けると、ウクライナ戦争は未だに続けているし、
イスラエルハマスの争いも勃発し、イエメンのフーシ攻撃
まで起こりました。シバの女王も嘆いていることでしょう。

 20万人死んだ、30万人死んだと簡単に言うけれど、
権力者たちは人の命を何だと思っているのでしょうか。
 亡くなった人々にも家族もいれば恋人や親しい人も
おられると思います。それらの人々の悲しみを思うと
胸ふさぐ思いです。
 早く戦争を終わらせて、皆、仲良く幸せに暮らして
欲しいと切に願っています。

1,中国の衰退

 中国や韓国は他の国の技術を盗んだりして今まで
発展してきましたが
、他国が皆、警戒して懐を固くしてきたので、大分、
行き詰まってきています。
 通貨も高くなってきて、中国で生産するメリットが
なくなって、他国の企業が中国から撤退してインドや
ベトナム等に工場を移しています。

 加えて、不動産バブルの崩壊も加わり、今年は予想以上に
中国は景気後退すると考えられます。
 日本も不動産バブルの崩壊で1989年を頂点として
30年以上も景気が後退しました。
 それでも日本は技術力や産業の底力があるから
この程度で済んでいますが、中国の景気は泡の如くだから、
どこまで落ちるのか恐ろしい気がします。

1,日本の景気、インフレ、円安

 世界の戦争が終結してグローバリズムが戻らない限り、
インフレは止まらないと私は考えています。


 又、今まで米国の思惑で日本の国力の回復を恐れた米国が、
米中の対立等で逆に、日本が弱くなっては困るので円安を
容認してきているので、今後、円高に戻ることはないと

思っています。

 円は150円程をキープするのが良いと
私は考えていますが、今年はどうでしょうか。

 円安で外国人は日本で働くメリットがなくなってきているので、
日本は今、人手不足になっています。
 輸入品の高騰で物価が上がっていて、人手不足の今日、
賃金は徐々に上昇していくと思います。

 

建築中の家屋の評価!

 

 

①、   財産評価基本通達91には、次のように規定されています。

 

  「課税時期において現に建築中の家屋の評価は

その家屋の費用現価の100分の70に相当する金額によって評価する。」

 

具体的には、例えば、

 

請負金額が3000万円で工事の進捗度が30%の家屋の相続税評価額は、

 

請負金額  進捗度   

3000万円×30%×70%=630万円

 

 

相続税評価額は、630万円になります。

 

 

②   、前払金(手付金)がある場合

 

A,前払金が1000万円ある場合

 

 上記の例で前払金があると、

 

工事の費用現価は、

3000万円×30%=900万円

 

ですので、

 

1000万円―900万円=100万円

 

100万円が前払金として相続財産となります

 

B,前払金が600万円の場合、

 

上記の例で前払金が600万円ですと、

 

費用現価  前払金

900万円―600万円=300万円

 

300万円は未払金として債務控除の対象となります。

 

手付金が費用現価を超える場合は前払金として相続財産と

なり、不足の場合は未払金として負債で控除されます。

倍率方式で、登記簿謄本の地目と現地が異なる場合!

 

1, 登記簿謄本の地目が現地と異なる場合

 

 地方の別荘地を評価しようとする時、

現地は造成されていて建物が建っているにも拘わらず、

地目は「山林」になっている場合がよくあります。

 

 この時の相続税評価額をどうするかが問題です。

 

 まず、宅地とは何でしょうか?

 

 国税庁のホームページには、

 

「宅地とは、建物の敷地及びその維持もしくは

効用を果たすために必要な土地」と書かれています。

 

 何やら難しい表現ですが、

 具体的には、水道、電気が引かれていて人が住むに

足る建物を建てられる土地、という事

ではないかと私は考えます。

 

 又、地目の判定は全て課税時期の現況によって判断すること

とされています。

 

 固定資産税評価証明書の評価額に、国税庁の倍率表で「山林」の

評価倍率を乗じると異様な数値が算出されます。

 

 その時は、その土地の近隣の売買相場を調べます。

 

 税務当局の考える相続財産額は、時価の80%です

 

 試みに、固定資産税評価額に「宅地」の評価倍率を乗じると、

近隣の時価相場の80%近い数字になります。

 

 その土地の評価は「山林」ではなく、

宅地の数値を採用すべきです。

土地は権利関係別に評価します!

 

 

土地の上に存する権利には、

 

1,        地上権 2,区分地上権 3,永小作権 4、区分地上権に準ずる地役権

5,借地権 6,定期借地権等 7,耕作権 8,温泉券 

9,賃借権 10,占有権

 

 以上の10種類が挙げられます。

 この内、頻度の高いのは、区分地上権、借地権、賃借権で、主に、

宅地において利用されています。

地上権は滅多に出てきません。区分地上権は高圧線下の契約として

時々、お目にかかります。

 

宅地は利用区分別に応じて評価します。

利用区分とは宅地を権利関係別に分けたものです。

 

利用区分には、

 

自用地

貸宅地

貸家建付地

借地権

私道

貸家建付借地権

転貸借地権

 

等があります。

 

 貸家が建っている土地は借地人に借家権という権利が存在するので、

権利別に区分する原則により

自宅とは区分されて、貸家建付地という利用区分となります。。

 

 

次に、3つの地番が次のように分かれている場合、利用区分に

応じて評価します。

 

 1306-1の地番は貸家の建物で利用区分が違うので、100㎡

貸家建付地として評価し、

 

 1306-2,1306-3は自宅なので、200㎡として

自用地として評価します。

 

 地目は全体が宅地ですが、利用区分が違う時は利用区分ごとに

評価します。

 

 利用区分の組み合わせでの判定を記すと、次のようになります。

 

①、自用地と自用地ーー全体を1画地として評価します。

 

②、自用地と貸家建付地ーーそれぞれ別の評価単位とします。

 

⓷、貸宅地と貸家建付地ーーそれぞれ別の評価単位とします。

 

④、貸宅地ーー借地人ごとに1画地の宅地とします。

 

⑤、貸家建付地ーー貸家の敷地ごとに1画地として評価します。

 

⑥、借地権ーー全体を1画地として評価します。

 

⑦、使用貸借ーー全体を1画地として評価します。