分譲マンション評価方法改正、評価の具体例
具体例
１，種類 居宅
２，築年数 １０年３カ月ーー１１年
３，総階数 １１階
４，専有部分の面積 ６０㎡
５，敷地面積 ３０００㎡
６，敷地権の割合 １１５００００分の６０００
７，敷地利用権の面積
３０００㎡×６０００/１１５００００＝１５．６６㎡
８，従来の計算による区分所有権の価額 ５、０００千円
９，従来の計算による敷地利用権の価額 １６，０００千円
計算結果
1 区分所有補正率の計算
（１）評価乖離率＝A＋B＋G＋D＋３.２２０
Aの計算
A＝１１年×ー０．０３３＝ー０．３６３
Bの計算
総階数＝１１階÷３３＝０．３３３
B＝０．３３３×０．２３９＝０．０７９
Cの計算
C＝３階×０．０１８＝０．０５４
Dの計算
敷地持分狭小度＝１５．６６÷６０＝０．２６１
D＝０．２６１×ー１．１９５＝ー０．３１２
A＋B＋C＋D＋３.２２０＝２．６７８
評価乖離率＝２．６７８
（２）評価水準
評価水準＝１÷２．６７８＝０．３７３４１２９９４７
（３）区分所有補正率
評価水準（0.3734129947）＜０．６ の場合に該当するので、
区分所有補正率は、評価乖離率×０．６、となります。
評価乖離率 区分所有補正率
２．６７８×０．６＝１．６０６８
区分所有補正率は、１．６０６８、でした。
Ⅱ 区分所有マンションの価額の計算
（１）区分所有権（建物）の価額
区分所有補正率 区分所有権の価額
5,000,000円 × 1.6068 ＝ 8,034,000円
（２）敷地利用権の価額
区分所有補正率 敷地利用権の価額
16,000,000円 × 1.6068 ＝ 25,708,800円
分譲マンションの相続税評価改正、令和６年１月１日以後
令和６年１月１日以後の相続、遺贈、贈与により取得した
区分所有マンションの価額は新たに定められた個別通達により
評価します。
改正の理由
通常の土地家屋の相続税評価額は、時価の０．６程度ですが、
分譲マンションの評価は実勢価格の３割程度となり、乖離が
大きいので、その差を是正しようというのが改正の理由です。
計算式は、従来通りの計算方法による価額に
新たに「区分所有補正率」を乗じて価格の是正を計ろうと
するものです。
対象となる区分所有マンションは、
１，３階以上
２，区分登記されている分譲マンション
です。従って、以下のようなマンションは適用がありません。
１，区分建物の登記がされていないもの（一棟所有の賃貸マンションなど）
２，地階を除く総階数が２以下のもの
３，その全てを区分所有者又はその親族の居住の用に
供するもの（いわゆる二世帯住宅など）
計算式はかなり複雑です。
算式（自用の場合）
（１）従来の方法による評価額を計算します。
建物（区分所有権の価額）
家屋の固定資産税評価額×１．０
土地（敷地利用権の価額）
路線価×各種補正率×区分所有権/マンション全体の敷地面積
（２） 上記の計算による評価額に、区分所有補正率を乗じます。
① 従来の区分所有権の価額 × 区分所有補正率
② 敷地利用権の価額
従来の敷地利用権の価額 × 区分所有補正率
（３）「区分所有補正率」の計算方法
算式
１，評価乖離率
評価乖離率＝A＋B＋C＋D＋３．２２０
A 築年数×－０．０３３（１年未満の端数は１年）
Ｂ 総階数×０．２３９（小数点以下第４位切捨て）
Ｃ 所在階×０．０１８
Ｄ 一室の区分所有権等に係る敷地持分狭小度×ー１．１９５
（小数点以下第４位切り上げ）
＊
敷地持分狭小度＝敷地利用権の面積÷専有部分の面積（床面積）
（注）評価乖離率が零又は負数の場合は区分所有権及び
敷地利用権の価額は評価しない（評価額を零とする）
２，評価水準
評価水準＝１÷評価乖離率
３，区分所有補正率
区分 区分所有補正率
評価水準＜０．６ の場合 評価乖離率×０．６
０．６＜評価水準＜ の場合 補正なし（従来の評価額で評価）
＝ ＝
１＜評価水準 の場合 評価乖離率
国税庁のホームページに「区分所有補正率の計算明細書」が
掲載されていて、計算式は複雑ですが、その計算書を使用すると
意外と簡単に計算できますので、
次回に、例題をその計算書に記入してみます。
「空き家特例」令和５年度の改正内容！
「空き家特例」令和５年度の改正
つぎの４項目について改正がありました。
１，適用期限が４年間延長されました。
改正前 令和５年１２月３１日まで、
改正後 令和９年１２月３１日まで、
２，耐震リフォーム要件（敷地、家屋の譲渡）
改正前 譲渡日までにその家屋が耐震基準に適合
改正後 譲渡日までに又は譲渡日～譲渡年の翌年２月１５日までに
その家屋が耐震基準に適合
３，除却要件（敷地等のみ譲渡）
改正前 譲渡日までに家屋を除却
改正後 譲渡日までに又は譲渡日～譲渡年の翌年
２月１５日までに家屋を除却、
４，特別控除額
改正前 相続人が複数いる場合でも、それぞれ３０００万円控除
改正後 相続人が３人以上いる場合、１人当たり２０００万円控除
１の「適用期限」は単なる延長ですから問題はないでしょう。
２の「耐震リフォーム要件」（敷地、家屋の譲渡）
新耐震基準は昭和５６年６月１日から施行されました。
２０１１年の東日本大震災の時、私は、物置として借りたビルの６階で
事務を執っていました。
この時、物凄いゆれの地震が起こり、ビルが倒れるかと思いましたが、
ゆれの中で、このビルの建築された日が昭和６０年だと思い出して、
建築基準法改正後の建物だから倒壊の心配はないなと、
揺れの中で考えていました。
政府は空き家で旧耐震基準の建物を無くしていきたい方針でしょう。
しかし、この特例の適用要件はかなり厳しく思うように進みません、
適用要件の次の２つがかなりネックとなっていました。
① 売主は耐震リフォームを実施した後に家屋及び
その敷地を売却すること、
② 売主が空き家を取壊して更地にした後に土地を売却すること、
相続人である売主は売却前にそれらの工事を実施する資金が
ない場合が多々、あると思います。
そこで今回の改正で、売買契約等の基づき、
買主が、
耐震リフォーム
取壊して除却
した場合も適用要件となりました。
改正前は、譲渡日までにその家屋が耐震基準に適合していないと
３０００万円控除を受けられません。
、
又、譲渡した後、買入業者が耐震リフォームを行った場合もNGでした。
改正後は、令和６年１月１日以後の譲渡から、売買契約等に基づき、
買主が譲渡の日の属する翌年２月１５日までに耐震リフォームを
行った場合も適用対象となりました。
３の「除却要件」（敷地のみの譲渡）
譲渡日までに家屋を除却していないと適用がありませんでしたが、
令和６年１月１日以後の譲渡から、上記と同じく、買主が譲渡の日の
属する年の翌年２月１５日までに家屋を除却すれば
適用対象となりました。
４の「特別控除額」
改正前 相続人が複数名いる場合、それぞれ３０００万円控除がありましたが、
改正後は相続人が３人以上いる場合は一人当たり２０００万円に制限されました。
、
譲渡所得 「空き家特例」の３０００万円控除！
近年、相続後の空き家が周辺の生活環境に悪影響を及ぼし得り、
且つ、空き家の大半が耐震性のない建築物であると推計されています。
そこで平成２８年度税制改正により、相続等により取得した空き家を
譲渡した場合の
３０００万円特別控除、いわゆる、「空き家特例」が創設されました。
内容は次の通りです。かなり複雑です。
１，概要
相続又は遺贈により取得した被相続人の居住用家屋又は居住用家屋の敷地等を
平成２８年４月１日から令和5年１２月３１日までの間に売却し、
一定の要件に該当する時は、
譲渡所得の金額から最高３０００万円まで控除する、
２，適用要件
①、被相続人が一人で住んでいた家屋であること、
②、昭和５６年５月３１日以前に建築された建物であること、
③、相続から譲渡まで引き続き空き家であること、
④、譲渡対価が１億円を超えないこと、
⑤、相続の時から相続開始日以後３年を経過する日の属する
１２月３１日までの譲渡であること、
⑥、耐震基準を満たしているか又は更地であること、
⑦、特別な関係（親子や夫婦等）の売却ではないこと、
⑧、区分所有建物登記がなされている建物でないこと、
平成３１年４月１日以後の譲渡から老人ホーム等への入居者も
適用対象となりました、
３，提出書類
A,家屋、敷地等を売却した場合
イ、譲渡所得の内訳書
ロ、売った資産の「登記事項証明書等」で次の事項を明らかにするもの、
（イ）売った人が被相続人家屋敷地を相続又は遺贈により取得したこと、
（ロ）被相続人居住用家屋が昭和５６年５月３１日以後に建築されたこと、
ハ、売った資産の所在地を管轄する市町村長から交付を受けた
「被相続人居住用家屋等確認書」
二、耐震基準適合証明書又は建築住宅性能証明書の写し
ホ、売買契約書の写し
B、家屋の全部を取り壊して敷地等を売った場合
イ、上記Aのイ、ロ及びホに掲げる書類
ロ、「被相続人居住用家屋等確認書」
令和５年度税制改正により、令和６年１月１日以後、
特例の対象となる譲渡の範囲が拡大されました。
令和５年度改正については、次回に説明いたします。
代償分割！
代償分割ーーー遺産の分割に当たって、土地が一つで相続人が３人。
どうする？
現金預金も有価証券も何もない時、遺産分割する方法が
３つあります。
１、換価分割
これはその土地を売って現金にして３人で分ける方法。
２、共有分割
各相続人の持分を決めて、その土地を共有名義にする方法。
３、代償分割
一人の相続人が１つしかない土地を相続して、他の二人に
相続分に応じて金銭を支払う方法。
１と２は簡単です。
３の、代償分割は少々面倒です。
３人の相続人A、B、Cがいたとして、Aが土地を全部相続し、
AがB、Cに対し、相続分に応じて、例えば、２千万円ずつを金銭で
支払ったとします。
この時、２つの問題が生じます。
第１は遺産分割協議書の記載方法です。
１、相続人Aは次の不動産を相続する。
所在
地番
地目 宅地
地籍 ４００平方メートル
２、Aは上記遺産を取得する代償として、B及びCに対して、それぞれ
２０００万円を支払う。
遺産分割協議書はこうあらねばならないという特別な様式がある
わけではないので、内容がよくわかる文面なら良いと思います。
但し、２の文言がないと代償金が贈与とみなされるので、必ず、
遺産分割協議書にこの文言を記載します。
第２は、相続税の申告の方法です。
（１）Aの課税価格
１２０，０００１千円ー２０，０００千円ｘ２＝８０，０００千円
（２）Bの課税価格
２０，０００千円
（３）Cの課税価格
２０，０００千円
のように、Aの課税価格はB及びCに支払った４０，０００千円を
差し引いて計算します。
新NISAが始まりました！その２ 株で損しない方法
２０２４年１月から「新NISA」が始まりました。
株式売買益、配当が無税になるという画期的な制度です。
私は投資信託はやらないので、成長投資枠のみ年２４０万円、
５年間で１２００万円の運用です。
うまく使えば大きなメリットが出そうです。
但し、損した場合は利益との損益通算が出来ないので、
損しないことです。
今の日本はインフレ突入ですから、株式市況も
底上げして日経平均株価の４万円超えは時間の問題
であると私は考えています。
もっとも、１直線に上昇するわけではなく、
上げ下げしながらの上昇ですから、新年からの
上げもそろそろ高値を迎えるかも知れません。
昨年は随分上げて私もかなり儲けさせて頂き、
ありがたいことだと感謝しています。
３４０００円近くで頭打ちになり暫く揉んでいましたが、
新年から３４０００円の節を突破して上げてきましたから、
第２段上げに入ったと判断しています。
ただ、主な株式は昨年かなり上げてしまいましたから、
これから投資する銘柄を選ぶのは中々、
難しくなってきています。
株式売買で利益を上げる人は１割位しか
いないと言われています。
売買益は無税でも,損を出しては新NISAの
メリットを享受できません。
１，株で損しない方法
株で利益を出すことは簡単です。買った値より
下がらなければいいわけです。
皆、儲けることばかりに目がいって、その株式の現在の
株価の位置を確認しないから損を出すわけです。
とは言っても、株売買の難しさは理論だけでは
ないところにあります。
１２００万円出して株を買ったら、ほとんどの人は
買った瞬間から心配と不安で胸が一杯になり下がる恐怖に
おびえることでしょう。
そうです。株売買の難しさは感情に支配される
ところにあります。
その不安を克服するためには、一度にたくさん
買わないで、少額で何回も売買を繰り返し、
これなら勝てるという自分なりの手法を身に
つけることだと私は考えます。
大金を投じるのはそれからです。
１，私の損しない株式購入方法
私が実践している損しない株式購入方法を書いてみます。
①、２０年チャートを見て、現在の株価が底値にある株式を選ぶ,
②、会社四季報を読んで、利益が今期以降上昇に向かうことを確認する、
③、PERが１０倍未満であること、
④、無配でないこと、
⑤、自己資本比率が３０％以上であること、
⑥、営業キャッシュフローがマイナスでないこと、
これらの条件を満たした株式を沢山準備しておいて、
日足のチャートが底値の形にあり、まさに上昇する寸前の
株式を選び投資する、のです。
昨年、主な株式はかなり上昇してしまいましたが、
正月休みに２０年チャートをチェックしてみたら、
まだまだ、底値にある株式は沢山ありました。
新NISAが始まりました！その１
新NISAが始まりました！その１
あけましておめでとうございます。
例年のことながら、新年に当たり今年の予測を
書いてみようと思います。
項目は次の通りです。
１，世界の戦争
１，中国の衰退
１，日本の景気、インフレ、円安
１，新NISAが始まりました。
１，世界の戦争
２０２４年は新年早々から痛ましい幕開けとなりました。
１日も早く人々が救出され復興していただきたいと思います。
世界に目を向けると、ウクライナ戦争は未だに続けているし、
イスラエルとハマスの争いも勃発し、イエメンのフーシ攻撃
まで起こりました。シバの女王も嘆いていることでしょう。
２０万人死んだ、３０万人死んだと簡単に言うけれど、
権力者たちは人の命を何だと思っているのでしょうか。
亡くなった人々にも家族もいれば恋人や親しい人も
おられると思います。それらの人々の悲しみを思うと
胸ふさぐ思いです。
早く戦争を終わらせて、皆、仲良く幸せに暮らして
欲しいと切に願っています。
１，中国の衰退
中国や韓国は他の国の技術を盗んだりして今まで
発展してきましたが
、他国が皆、警戒して懐を固くしてきたので、大分、
行き詰まってきています。
通貨も高くなってきて、中国で生産するメリットが
なくなって、他国の企業が中国から撤退してインドや
ベトナム等に工場を移しています。
加えて、不動産バブルの崩壊も加わり、今年は予想以上に
中国は景気後退すると考えられます。
日本も不動産バブルの崩壊で１９８９年を頂点として
３０年以上も景気が後退しました。
それでも日本は技術力や産業の底力があるから
この程度で済んでいますが、中国の景気は泡の如くだから、
どこまで落ちるのか恐ろしい気がします。
１，日本の景気、インフレ、円安
世界の戦争が終結してグローバリズムが戻らない限り、
インフレは止まらないと私は考えています。
又、今まで米国の思惑で日本の国力の回復を恐れた米国が、
米中の対立等で逆に、日本が弱くなっては困るので円安を
容認してきているので、今後、円高に戻ることはないと
思っています。
円は１５０円程をキープするのが良いと
私は考えていますが、今年はどうでしょうか。
円安で外国人は日本で働くメリットがなくなってきているので、
日本は今、人手不足になっています。
輸入品の高騰で物価が上がっていて、人手不足の今日、
賃金は徐々に上昇していくと思います。
