間口の狭い不整形地（旗状地）の評価！

　今回は間口の狭い、旗のような形をした不整形地の評価を
説明します。

 

　下記のような条件の土地を評価してみましょう。

 

１、地目　　　宅地
２、地積　　　３３６㎡
３、正面路線価　　２５０千円
４、借地権割合　　６０％
５、地形
　　　　間口　　３．５ｍ
　　　　奥行　　３０ｍ
　　　　横幅　　２０ｍ

       

６、利用区分　　　　自用地
７、地区区分　　普通住宅地区

 

計算例

　計算は少し複雑です。

 

　計算の順序は、まず、想定整形地の価額を算出してから前面地の価額を計算し、
想定整形地の価額から前面地の価額を控除して不整形地の価額を算出します。

 

　次に、不整形地の価額に不整形地補正率を乗じて自用地の評価額を計算します。

　不整形地補正率は２つの計算式のどちらか低い方を補正率とします。

　①全体の整形地の奥行価格補正率ーーー普通住宅奥行３０ｍは０．９８
　②Ｙ部分（前面地）の奥行価格補正率ーーー１６ｍは１．００
　③間口狭小補正率ーーー普通住宅地区３．５ｍは０．９０
　④奥行長大補正率ーーー３０ｍ÷３．５ｍ＝８．５７
　　　　　　　　　　　　普通住宅地区８．５７は０．９０
　
　　
　⑤全体の整形地の価額

　　路線価　　　奥行価格補正率　　地積
　　２５００００円　×　０．９８　×　６００㎡＝１４７，０００，０００円

 

　⑥Ｙ部分（前面地）の地積の価額

 

　　路線価　　奥行価格補正率　　地積　注１
　　２５０，０００円　×１．００　×　２６４㎡＝６６，０００，０００円

　　　　注１　地積　１６ｍ×１６．５ｍ＝２６４㎡

 

　⑦Ｘ部分（評価地）の価額

 

　　　全体の価額　　　　　　　　前面地の価額
　　１４７，０００，０００円ー６６，０００，０００円＝８１，０００，０００円
　　

　⑧不整形地補正率の計算

 

　　想定整形地の地積
　　　２０ｍ×３０ｍ＝６００㎡

 

　　かげ地割合

　　想定整形地　　不整形地の地積　想定整形地の地積　かげ地割合
　（６００㎡　　ー　３３６㎡）　÷　６００㎡　　＝　４４％

 

　　不整形地補正率表の補正率ーーーー０．８５

　不整形地補正率ーーー次の１、２のいずれか低い率、０．６を限度とする。

 

　１、不整形地補正率表の補正率　　間口狭小補正率
　　　　０．８５　　　　　×　　　０．９０　　＝　０．７６５
　２、奥行長大補正率　　間口狭小補正率
　　　　０．９０　　×　　０．９０　　＝　０．８１

 

　３、０．８１＞０．７６

　　　：不整形地補正率は０．７６

　
　　Ｘ部分の価額　　　　　不整形地補正率
　８１，０００，０００円　×　０．７６　　＝　　６１，５６０，０００円

 

　評価額は、６１，５６０，０００円でした。