形の歪んだ土地（不整形地）の評価！その１

　不整形地の評価は少し面倒です。
　三角形の土地もあれば、五角形の土地、菱形の土地、波打った土地
と様々です。

 

　今回は少し歪んだ五角形の土地を評価してみます。

 

例

　１、地積　　　　２２０㎡（自用地）
　２、間口　　　　１０ｍ
　３、奥行距離　　　　？
　４、正面路線価　２５０，０００円
　５、地区　　　　普通住宅地区
　６、借地権割合　Ｄ（６０％）
　７、想定整形地　２５ｍ×２０ｍ＝５００㎡

 

　不整形地の評価で使う表は次の通りです。

 

　①　奥行価格補正率表
　②　地積区分表
　③　不整形地補正率表
　④　間口狭小補正率表
　⑤　奥行長大補正率表

 

２、自用地の価額の計算

　計算の順番は、

  ①　平均的な奥行距離の計算 をします。
　
　②「地区区分表」からＡ、Ｂ、Ｃのいずれの区分に該当するかを
　　判定します。

 

　③「想定整形地」を計算して、かげ地割合を算出し、「不整形地補正率表」
　　から「不整形地補正率」を求めます。

 

　④「間口狭小補正率」の適用がある場合には「不整形地補正率」に
　　「間口狭小補正率」を乗じた数値が「不整形地補正率」になります。
　　
　　　この場合、下限は６０％となります。

 

　⑤　又、「奥行長大補正率」に「間口狭小補正率」を乗じて得た数値と③
　　で評価した数値とのいずれか低い方を選択することもできます。

 

　　この場合も６０％を限度とします。

 

　　それでは、実際に例題を計算してみましょう。
　　

１、平均的な奥行距離の計算

 

　　奥行価格補正をする時の奥行きは、次の計算式で計算
　します。

　　不整形地の面積÷間口距離

　但し、不整形地に係る想定整形地の奥行距離を限度とします。

 

　　想定整形地は上の図のように、土地の形の接点を結んで、
　正方形又は長方形の形を作ります。

 

　例題の想定整形地は奥行き２５ｍ、巾２０ｍです。

 

　　不整形地の面積　その間口距離　平均的な奥行距離
　　　２２０㎡　　÷　　１０ｍ　　　＝　　２２ｍ

 

　　想定整形地の奥行　　　　平均的な奥行距離
　　　　２５ｍ　　　　＞　　　　２２ｍ

 

　　想定整形地の奥行　２５ｍを超えていないので、奥行距離
　は２２ｍになります。

 

２、自用地１㎡当りの価額

 

　　　　　　　　　　奥行価格
　正面路線価　 補正率（注１）　　
　２５０，０００円×１．０　＝２５０，０００円ーーーＡ

 

　Ａの価額　　　　　不整形地補正率（注２）
　２５０，０００円×　０．７５　　　＝　１８７，５００円ーーーＢ

 

　　注１、奥行価格補正率

　　　　普通住宅地区で奥行距離２２ｍは、１．０　です。

 

　　注２、不整形地補正率の計算

　　①　想定整形地の間口　想定整形地の奥行　想定整形地の地積
　　　　　２０ｍ　　　　×　　　　２５ｍ　　　　＝　　　　５００㎡

　　想定整形地の地積　不整形地の地積　想定整形地の地積　かげ地割合
　　　（５００㎡　　－　　２２０㎡　）　÷　　　５００㎡　　　＝　　　　５６％
　

　　② 不整形地補正率表の補正率（注３　間口狭小補正率（注４）
　　　　０．７５　　　　　　　×　　　１．００　　＝　０．７５

 

　　注３、不整形地補正率表の補正率

 

　　　最初に、地区区分で、Ａ、Ｂ、Ｃ、のいずれの地区区分に該当するか
　　判定します。

 

　　　普通住宅地区で、５００㎡未満、は、Ａ、の地積区分です。

 

　　　普通住宅地区で、Ａの地積区分で、かげ地割合５６％以上は、０．７５
　　です。

 

　　注４、間口狭小補正率

　　　間口１０ｍ、で、普通住宅地区は、補正率１．００です。

　　　　　　　　　　
　　
　１㎡当たりの正面路線価　　　不整形地の価額　　　
　　２５０，０００円－１８７，５００円＝６２，５００円

 

　　６２，５００円÷２５０，０００円　＝　２５％

　　２５％も１㎡当りの価額が安くなりました。

 

３、自用地の評価額

　　　Ｂの価額　　　　不整形地の地積　　　　相続税評価額
　　１８７，５００円×２２０㎡　＝　４１，２５０，０００円
　
　少し、複雑でしたね。

 

　次回は「奥行長大補正率」と「間口狭小補正率」を使った方法を
説明します。