「使用貸借」敷地が＜貸家建付地＞になる例外！

使用貸借において、敷地が自用地評価になる理由は、

土地の使用貸借はその無償性の故に借地借家法の適用は
ないとされ、

従って、土地の使用権の価額は零として扱い、贈与税
の課税関係はない、その結果、土地の所有者に相続税の
開始があった場合、相続税は自用地として課税される
ということでした。


しかし、使用貸借において敷地が貸家建付地になるという例外
があります。


使用貸借の例を二つ挙げてみましょう。

１、使用貸借の敷地が自用地になる例、



　　　建物所有者　長男

　　　土地所有者　父親


父親の所有の土地の上に、長男が使用貸借で土地を
借受け、建物を建築し、この建物を他に貸し付けた。

この場合、土地の使用借権がまず設定され、その後に
建物の賃借権が設定されています。

この場合は原則通り自用地評価となります。

２、使用貸借の敷地が貸家建付地となる例外、


　　建物所有者　父親ーー他に貸付ているーー長男に贈与
　　　　　　　　　　　建物使用者、山本
　　土地所有者　父親

建物の贈与前に建物の所有者と建物賃借人との間で
締結された賃貸借契約において、

その建物の賃借人の有する敷地利用権は、その建物が
第三者に贈与された場合にも侵害されないから、

この場合の敷地の価額は建物の贈与後も贈与前と
同様に、貸家建付地として扱うことになります。

このケースは使用貸借であっても、相続時における
評価は＜貸家建付地評価＞となります。


ただ、注意すべきは、建物の贈与時に締結されていた
賃貸借契約が、継続して締結されている場合にのみ
適用されることです。

贈与を受けた長男が前の賃貸借契約を解除し、新たに、
建物賃貸借契約を締結した場合、貸家建付地の適用は
なく、自用地としての評価となります。

上のケースですと、山本さんに貸していた貸家の贈与を
受けたが、その後、長男が山本さんと解約して、新たに、
池田さんと賃貸借契約を結んだ、といった場合です。