利益があがっているのに現金が足りなくて、借入金の返済に苦労する場合
は、大抵、返済期間が短かすぎるケースです。
例えば、話を分かりやすくするために全額借入金で、返済期間が短かい
購入を考えてみます。
購入価格 １２００万円
借入金 １２００万円
返済期間 ２０年
鉄筋コンクリート造 新築
耐用年数 ４７年、償却率 ０.０２２
１２，０００，０００円*０.０２２＝２６４，０００円ーーー減価償却費
借入金の返済期間
２０年の場合
１２，０００，０００円/２０年＝６００，０００円ーーーー１年間の返済合計
本来、マンション購入の借入金返済は減価償却費で行うのが本筋です。
このケースだと６００，０００円ー２６４，０００円＝３３６，０００円
で、３３６，０００円も不足です。
残った利益金を借入の返済に充当するようです。しかも、２０年間
にわたってです。
借入金の返済期間を３５年にすると
１２，０００，０００円/３５年＝３４２，８５７円
３４２，８５７円ー２６４，０００円＝７８，８５７円
７８，８５７円だけ利益から充当することになりますが、２０年
よりは大分楽です。
ここで言えるのは、新築の購入で返済金と減価償却費を合わせるためには
かなり現金を投入する必要があるということです。
そこで、自己資金が少なくマンションを買おうとすると、どうしても
中古マンションということになります。
１０年経過した中古マンションを自己資金３００万円で購入すると、
購入価格 １２００万円
自己資金 ３００万円
借入金 ９００万円
借入期間 ３０年
鉄筋コンクリート造 １０年経過の中古マンション
耐用年数 ３９年
３９年の償却率 ０.０２６
*中古の耐用年数の計算
法定耐用年数 経過年数 経過年数 中古資産の耐用年数
（ ４７年 － １０年 ）+ （１０年 * ０.２）＝３９年
１２，０００，０００円*０.０２６＝３１２，０００円ーーーー減価償却費
９，０００，０００円/３０年＝３００，０００円ーーーー１年間の返済合計
これで、返済金が減価償却費の中に収まりました。
資金の回転が楽になると思います。
