区分して計算する方法＜不整形地の評価＞

区分して何を計算するのか？

勿論、整形地としての価額を算出するのです。

整形地としての価額を求め、その価額に
＜不整形地補正率＞を乗じて評価額を計算する、

その方法として「財評基本通達｝は４つの方法
を規定しています。

それは前回お話ししました。

４つの内、いずれかの方法で計算する、となっていますから、
一番有利な方法を選択します。

今回はその４つの方法の第１番目、区分して
計算する方法を紹介します。

勿論、この区分して計算する方法は、次回に説明
する、

平均的な奥行距離を求めて計算する方法、

を選択することもできます。

いずれか有利な方法を選択します。

１、 区分して求めた整形地を基にして計算する方法、
　
　この方法は下図のように不整形地をいくつかの
長方形に区分して整形地を求めるのに向いています。

それぞれの整形地の評価した価額の総和を基として、
その総和の価額に＜不整形地補正率＞を乗じます。

		２００Ｄ
	間口４ｍ	間口４ｍ	間口
			２ｍ
	奥行２５ｍ	奥行１５ｍ	奥行
			２０ｍ
		地積６０㎡
			地積
	地積		４０㎡
	１００㎡	かげ地

（１） 不整形地を整形地に区分して個々に＜奥行価格補正＞
を行った価額の合計

① 、路線価　 奥行価格補正率　
　200,000×0.99　×　100㎡＝19,800,000円

② 、路線価　　奥行価格補正率
　200,000×1.00　×　60㎡＝12,000,000円

③ 、路線価　　奥行価格補正
　200,000×1.00　×　40㎡＝8,000,000円

④ 、個々の整形地の価額の合計額

　19,800,000＋12,000,000＋8,000,000=39,800,000円

⑤ 、１㎡当りの整形地としての価額

個々の整形地の合計額　　地積　
39,800,000円　÷　200㎡＝199,000円

（２） 不整形地補正率
　
① 、かげ地割合

想定整形地の地積　不整形地の地積　想定整形地の地積
（250 ― 200） / 250　　=　20%

普通住宅地区、地区区分　Ａ
かげ地割合　　　　　　２０％

の場合、不整形地補正率表の補正率は、　　０．９４

間口狭小な宅地については、次の計算を行います。

イ、不整形地補正率　間口狭小補正率
　　　０．９４　×　１．００　＝　０．９４

ロ、奥行長大補正率　間口狭小補正率
　　　０．９８　×　１．００　＝　０．９８

上記、イ・ロのいずれか低い率。０．６を限度とする。

　従って、不整形地補正率は、　０．９４

今回は間口狭小な宅地ではないので補正率は変わりません。

（３） 評価額

１㎡当りの整形地の価額　不整形地補正率　
　　199,000円　　×　　0.94　
１㎡当りの価額
=　187,060円

１㎡当りの価額　　地積　　　　評価額
187,060円　×200㎡　＝37,412,000円