中抜き方式＜不整形地の評価＞

財産評価基本通達では３番目に＜近似整形地＞を求め、
その設定した近似整形地を基として計算する方法、

がありますが、

それを飛ばして、＜中抜き方式＞を先に説明します。

やはり、４番目の＜中抜き方式＞の方が

圧倒的に使用率が高いからです。

下図のような不整形地ですね。

分譲住宅等によくある、細い私道の奥に

宅地があるケースです。

間口４ｍの長い私道の先に私道も含めて

４０８㎡の宅地があります。

こうした宅地は、

Ａ＋Ｂの全体の地積の価額から

Ｂの地積の価額を控除して、整形地の価額を求めます。

その整形地の価額に不整形地補正率を乗じて
４０８㎡の地積の評価額を計算します。

＜中抜き方式＞を使った方が単に奥行価格補正率
で計算するよりも大抵安くなります。

理由は、全体の奥行価格補正率より中抜き部分の
補正率の方が率が高くなるからです。

		２００Ｃ
	間口
	４ｍ	12ｍ	Ｂ
			１９２㎡
			１６ｍ
			Ａ
		地積	４０８㎡	１８ｍ
	奥行
	３０ｍ
		巾　２０ｍ

上図を計算してみましょう。

参考、

奥行価格補正率

　普通住宅地区　１２ｍ　　１．００
　普通住宅地区　３０ｍ　　０．９８

地積区分表　　　Ａ

間口狭小補正率　

　普通住宅地区　　０．９４

奥行長大補正率

　３０÷４＝７．５　　０．９０

①、Ａ＋Ｂ(全体）

200,000×0.98×600㎡=117,600,000円

②、Ｂ（隣接地）

200,000×1.00×192㎡=38,400,000円

③、４０８㎡の価額

　①　　　　　　②　　

117,600,000-38,400,000=79,200,000円ーーＦ

不整形地補正率の計算

①、想定整形地

　　　　　　地積

（600㎡ー408㎡）÷600㎡＝0.32

　補正率表の補正率　　０．９０

②、不整形地補正率

 

補正率表の補正率　間口狭小補正率　
　０．９０　×　０．９４　＝　０．８４

奥行長大補正率　間口狭小補正率

　０．９０　×　０．９４　＝　０．８４

どちらか低い方、　　０．８４

③、評価額

Ｆの価額　　　不整形地補正率　　評価額

79,200,000円×0.84　=　66,528,000円

４０８㎡の評価額は、６６，５２８，０００円でした。