間違えやすい財産評価 特集第７弾！
道路に接していないから、この宅地は無道路地評価
だな、と早合点すると大きなミスを犯すことになります。
無道路地でも無道路地評価できないケースがあるからです。
まず、無道路地とはどのような土地でしょうか？
無道路地とは、次のような土地を言います。（評基通２０-3）
１，建築基準法上の道路に接していない宅地、
２，接しているが、間口が接道義務を満たしていない宅地、
これらの土地は建物を建てられない土地、又は、既存建物
の建て替えが出来ない土地、です。
そこで、無道路地評価では、
A、通常の不整形地評価等の計算で算出した金額から、
B、その価額の４０％の範囲内において、建築基準法上の道路に
達するまでの最小限の間口距離の要件に基づいた通路の価額
（通路開設費）を控除します。
無道路地評価の計算については過去のブログに掲載されて
いますので、参照してください。
さて、ここで問題なのは、無道路地なのに無道路地評価
できないケースがあることです。
１つは、前面の土地が相続人の土地の場合、
建築基準法の道路と対象地の間にその対象地を取得
した相続人の土地が存在する場合、この場合は通路開設費
が生じません。
従って、通路開設費を控除する無道路地評価に該当
しません。
２つめは、地役権等の通行権のある土地
前面が他人の土地でも、その他人の土地に対して、囲繞地
通行権以外の地役権や賃借権等を設定して通行出来ている場合
も無道路地に該当しません。
あと、
都市計画区域外に所在する土地、
水路占用許可を得て設置した通行路橋がある土地、
がありますが、滅多にないので説明を割愛します。
相続税の納税猶予（法人版）チェックリスト
納税猶予は贈与税の納税猶予をしておくのが正しい順序
だと考えますが、突然、相続が発生する場合もありますので、
今回は、特例措置を受ける相続税の納税猶予（法人版）
のチェックリストを作成してみました。
A、納税猶予を受けるための手続き
①、特例承継計画の作成、提出、
会社が作成しーー認定支援機関が所見を記載－－都道府県庁
（大抵の公認会計士、税理士は認定支援機関の資格を所有しています。）
都道府県知事の確認を受けておく、
２０２３年３月３１日まで（特例措置を受けるための期限）
②、自社株式の相続
後継者は相続開始時において役員であること、
後継者は相続開始から５カ月後時点で代表権を有すること、
＊、相続発生後に特例承継計画と相続税の納税猶予の認定申請書
を同時に提出することも可能、
③、納税猶予の認定書の作成、申請
相続開始の翌日から５カ月～8ヶ月以内に申請し、
認定を受ける。
会社ーー税理士等ーー都道府県庁
④、税務申告書提出
会社ーー税理士等ーー所轄税務署
相続税の納税猶予額に見合う担保を提供、担保は通常、
対象株式の全部を提供すれば担保提供として認められる
（みなす充足と呼ばれる）
特例措置の認定要件
特例措置を受けるためには、以下の３つの条件を満たす
必要があります。
１，会社の要件、２，先代経営者の要件、３，後継者の要件
A、会社の要件
①、中小企業者であること、
②、上場会社等、風俗営業会社でないこと、
③、資産保有会社等に該当しないこと、
④、常時使用する従業員が１人以上いること、
⑤、特定特別子会社が上場会社等、大会社又は風俗営業会社でないこと、
B、先代経営者の要件
①、会社の代表者であったこと、
②、相続開始の直前において、現経営者と現経営者の親族で総議決権数
の過半数を保有しており、かつ、これらの者の中で筆頭株主（後継者を除く）
であったこと、
③、特例承継計画に記載された先代経営者であること、
④、既に特例措置の適用に係る贈与をしていない事、
C、後継者の要件
①、相続開始の直前において役員であり、相続開始から５カ月以内に代表者
になっていること、
②、（後継者１人の場合）
同族関係者の中で最も多くの議決権を有していること、
③、その会社の株式について、一般措置の適用を受けていないこと、
④、特例承継計画に記載された後継者であること、
！
「囲繞地通行権」の通行料はいくらが妥当か？
無道路地から囲繞地を通行して公道に至るまでの権利を
「囲繞地通行権」といいます。
これは前回説明しました。
さて、ここで２つ問題があります。
①、、通行の場所及び方法は、必要で、かつ、他の土地の
損害が最も少ないものを選ぶこと、
②、 通行権を有する者は、その通行する土地の損害に
対して償金を支払うこと、
以上、２つの問題が民法で定められています。
①はさておき、②の支払う償金の額です。
民法では、いくら支払いなさいとは規定がありません。
色々、調べると、次のような方法があることが分ります。
１，近隣の相場を参考にする、
近隣に囲繞地があって、通行料が分っていれば参考に
なります。
しかし、実際には近隣に探すのは中々、難しいでしょう。
２，土地家屋調査士や不動産鑑定士に鑑定を依頼して、通行料
を決める、
この方法は高額な鑑定料を支払う必要があるという難点
があります。
３，近隣の駐車場の駐車料を参考にする、
建築基準法で定められた接道義務は幅２メートルです。
駐車場の幅は２．３ｍ、奥行５．５ｍが大体標準の大きさ
ですから、これを基準に償金の額を決めていきます。
囲繞地通行権は、契約がなくても民法で定められた権利
ですが、
出来れば、賃貸借契約などの形式で、無道路地所有者と
囲繞地所有者が通路の幅や位置などの条件で合意する方が
問題が起こりにくいと思われます。
この場合は「通行地役権」となり、税法の扱いが違ってきます。
囲繞地(いにょうち)通行権とは？
囲繞地(いにょうち)通行権とは？
民法では他人が所有する土地に囲まれた土地を「袋地」、税法では無道路地といいますね。
そして、袋地を囲んでいる土地を「囲繞地」といいます。
囲繞地通行権とは、
公道に至るための他の土地に通路をつくる権利です。
民法で認められた権利で、囲繞地の所有者は拒否する
ことが出来ないとされています。
「囲繞地通行権」は当事者の意思や権利関係は影響しない
物権です。
民法２１０，２１１、２１２、２１３条に規定されています。
簡単にまとめると、次のようになります。
１，他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道
に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行する
ことが出来る。
２，そのための通行の場所及び方法は、必要で、かつ、他の土地
に損害の最も少ないものを選ぶこと、
３，通行券を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して
償金を支払う。
４，償金を支払う必要がない場合がある。
①、分筆により袋地になった場合、
②、分筆譲渡により袋地になった場合、
土地の所有者がその土地の一部を譲渡したため、公道に
通じない土地が生じた時は、その土地の譲受人は、公道に
至るため、譲受人である所有者の残地のみを通行することが
出来る。
この場合、償金を支払う必要はない。
参照 民法 物権
（公道に至るための他の土地の通行権）
第二百十条
他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、
公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
２ 池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、
又は崖があって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする。
第二百十一条
前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による。
通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が
最も少ないものを選ばなければならない。
２ 前条の規定による通行権を有する者は、必要があるときは、
通路を開設することができる。
第二百十二条
第二百十条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の
損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために
生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる。
第二百十三条
分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、
公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。
この場合においては、償金を支払うことを要しない。
２ 前項の規定は、土地の所有者がその土地の一部を譲り渡した
場合について準用する。
貸家建付地評価が出来ない場合！間違えやすい財産評価 特集第６弾！
貸家建付地評価が出来ない場合！
間違えやすい財産評価、特集第６弾！
今回は「貸家建付地評価」が出来ないケースをお話します。
宅地にアパートを建てたりすれば、次の算式により、
評価減ができます。
貸家建付地評価の算式
貸家建付地の評価＝自用地価額ー自用地価額×借地権割合
×借家権割合×賃貸割合
そうすれば、かなり相続税を節税することが出来ます。
しかし、実際の相続評価に当たっては様々なケースに
遭遇します。
まず、貸家建付地とは何か、定義を考えてみましょう。
以下は、国税庁ホームページ、
NO、４６１４ 貸家建付地の評価
からの引用です。
貸家建付地とは、
貸家の敷地の用にに供されている宅地、
すなわち、所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けて
いる場合の、その土地のことをいいます。
ここでいう貸家とは、
１、自己が所有する土地の上に自己の賃貸建物が
建っていること、
２，世間並みの賃料を継続して得ていること、
これらの条件に外れるケースは「貸家建付地評価」が出来ません。
具体的に挙げてみましょう。
１，建物がない駐車場や資材置き場、
、ただ、車を保管するだけで土地の利用そのものを目的とした
賃貸借契約とは異なるので「貸家建付地評価」の対象
にはなりません。
２，借地権契約がなされている宅地、
借地権契約を結んでいれば、土地の上に他人の建物
が建っています。その場合は底地評価になります。
３，借家権のない貸家、
貸家に他人が住んでいて継続して家賃を得ていれば、
借家権が生じます。
しかし、自己の親族が無償で又は、固定資産税程度の
安い賃料で住んでいれば借家権は生じません。
従って、貸家建付地評価の対象外となります。
４，使用貸借の場合、
土地の上に無償で子供名義の貸家が建っていれば、
「使用貸借」となり、やはり、対象外となります。
相続開始前3年以内に取得した貸家
間違いやすい財産評価 特集第５弾！
今回は、昭和３０年に改正があった、
１、貸付事業用宅地等を取得しても、相続開始３年以内の
取得は小規模宅地等の特例の適用は受けられません、
という内容です。
貸付事業用宅地等とは、
貸家、アパート、貸し駐車場（構築物に限る）等、
土地の上に貸付事業用の建物又は構築物があり、
事業と称するに至らない不動産の貸付その他これに類する
行為で、
相当の対価を得て、
継続的に行うもの、
です。
貸付事業用宅地等と認められれば、２００㎡まで、５０％
の減額が認めれれます。
改正前
相続開始の直前において、被相続人等の貸付事業の
用に供されていた宅地等、は適用あり、
改正後
相続開始前３年以内に不動産業を始めた土地は「貸付事業用宅地等」
の特例は適用されない。
但し、被相続人等が事業的規模で相続開始前から
遡って３年を超えて貸付事業を行っている場合
には、
相続開始前３年以内に、新たに開始した
貸付事業用宅地等は、改正前と同様に、特例の
適用を受けることができます。
２、改正の趣旨
貸付事業用宅地等の特例の要件を満たすために
相続直前に現金や借入金で貸家を購入、貸付けして、
相続税を節税するという方法は今まで過度に行われて
いました。
この相続発生直前の節税策を規制するために改正
されました。
4、適用時期
上記の改正は、平成３０年４月１日以後に相続又は遺贈
により取得する財産に係る相続税から適用されています。。
但し、平成３０年４月１日より前から事業的規模で貸付事業の用に
供されている宅地等については、除外されます。
事業的規模とは、所得税法における、５棟１０室の基準
を原則として適用します。
但し、上記は個人の場合であって、非上場株式の
相続開始前３年以内取得の土地又は建物、については、
又、別途、記述します。
今回のこの特集は個人に限定してお話しています。
