「広大地の評価」の方法！

今回から３回にわたって「広大地」について説明いたします。

都会では滅多にありませんが、土地が広い上に「広大地」
と判定されれば４０％以上の評価減になるので、見落とすと
大損害です。

しかし、「広大地」の判定は非常に難しいので自分で評価
して申告するのは非常に危険です。

不動産鑑定士の先生に鑑定をお願いし、鑑定書を添付して
申告する方が安全です。

「広大地」の評価の方法は、平成１６年に改正されて
次のようになりました。

従来、「広大地」の評価の方法は

、

難しく表現すると、

　その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく
広大な宅地の内、「公共公益的な施設用地（道路・公園等）
となる部分の地積」を控除した地積が占める割合を補正率
として適用する、

というものでした。

簡単に言えば、開発行為に際して、道路・公園等となる
つぶれ地を自分で計算して控除しなさい、ということです。

現在の「広大地の評価方法」

（１）その広大地が路線価の地域に所在する場合、

　　　注１、　　　　　注２、

イ、正面路線価×広大地補正率×地積
　　
ロ、評価通達の定めにより評価した価額

　イとロのいずれか低い価額＝評価額

注１、面している路線の路線価の内、最も高い路線価、

注２、広大地補正率＝0.6×0.05×地積/1000

　　　広大地補正率は下限を０．３５とする。

注３、広大地補正率を適用する場合は奥行価格補正のような
　　他の補正率等は適用しない、

（２）その広大地が倍率地域に所在する場合、

　広大地が標準的間口及び奥行距離を有する宅地であると
　した場合の１㎡当りの価額を路線価として、上記（１）に
　準じて計算した金額＝評価額

＜参考＞

(広大地の評価)

二四―四　その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で都市計画法第四条*1第一二項に規定する開発行為(以下本項において「開発行為」という。)を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの(二二―二*2に定める大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの(その宅地について、経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるものをいう。)を除く。以下「広大地」という。)の価額は、原則として、次に掲げる区分に従い、それぞれ次により計算した金額によって評価する。

(一)　その広大地が路線価地域に所在する場合

その広大地の面する路線の路線価に、一五*3から二〇―五*4までの定めに代わるものとして次の算式により求めた広大地補正率を乗じて計算した価額にその広大地の地積を乗じて計算した金額

広大地補正率＝0.6－0.05×(広大地の地積／1,000m²)

(二)　その広大地が倍率地域に所在する場合

その広大地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の一平方メートル当たりの価額を一四*5に定める路線価として、上記(一)に準じて計算した金額

(注)

一　本項本文に定める「公共公益的施設用地」とは、都市計画法第四条*6第一四号に規定する道路、公園等の公共施設の用に供される土地及び都市計画法施行令(昭和四四年政令第一五八号)第二七条に掲げる教育施設、医療施設等の公益的施設の用に供される土地(その他これらに準ずる施設で、開発行為の許可を受けるために必要とされる施設の用に供される土地を含む。)をいうものとする。

二　本項(一)の「その広大地の面する路線の路線価」は、その路線が二以上ある場合には、原則として、その広大地が面する路線の路線価のうち最も高いものとする。

三　本項によって評価する広大地は、五、〇〇〇m²以下の地積のものとする。したがって、広大地補正率は〇・三五が下限となることに留意する。

四　本項(一)又は(二)により計算した価額が、その広大地を一一*7から二一―二*8まで及び二四―六*9の定めにより評価した価額を上回る場合には、その広大地の価額は一一から二一―二まで及び二四―六の定めによって評価することに留意する。

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*1:定義

*2:大規模工場用地

*3:奥行価格補正

*4:容積率の異なる二以上の地域にわたる宅地の評価

*5:路線価

*6:定義

*7:評価の方式

*8:倍率方式による評価

*9:セットバックを必要とする宅地の評価