新築マンションは新しくて気持ちが良いけれど、利回りという
点では大変不利です。
最低でも７％以上の利回りがないと、借入金を返済して手元に
お金が残りません。
従って、どうしても中古物件を狙うことになります。
マンションの価格は１年で２０％減、１０年で４０％減、１５年
で５０％減、２０年で５５％減と言われています。
築１５年のマンションを１２００万円で買ったとすると、その
マンションは新築の時は２４００万円だったことになります。
しかし、新築でも中古でも、家賃は変わりません。新築は利回り
が半分になるわけです。
中古物件を買うメリットは沢山あります。
価格的なメリットは勿論ありますが、その他に、
入居者や管理の状況がよく分かります。
ですから、入居者を選ぶことができます。色々な設備
を入念にチェックできます。
投入した自己資金は最低でも１０年で回収したいと思います。
出来れば７年以内でありたいですね。
自己資金を７年で回収する為には利回りが１０％必要です。
平成２０年現在のマンション相場は高値。
３，４年前は利回り１０％を超える物件がかなりありましたが、
中古マンション価格も上昇して現在は皆無と言っていいでしょう。
こういう状況で１０％以上の利回りの物件は何かいわくつき
ですから、手を出さないほうが賢明です。
株式と同じようにマンション相場も上下してますから、又、利回り
１０％という物件が出始めるまでじっと待ちます。
家賃月１２万円以上は避けた方が良い。
月１２万円以上だすなら買ったほうがいい、と普通のサラリーマン
は考えるようです。
それは何を意味するかと言うと、需要が急激に減るということです。
マンション投資で一番つらいのは空室になることです。溜まった家賃
は後で回収できますが、空室の時の家賃は永久に失われたままです。
ですから、借り手の多い５～１０万円の範囲の家賃の物件を狙い
ます。
そして、利回りの上でもその方が良いのです。
