木造アパートを４０００万円で建築、全額借入がいいか、半額借入か？

　土地は自己所有という前提です。

 

　こういう質問はよく受けます。

 

　色々な条件を総合的に勘案してみないと答えは出て来ません。

１，利回り
２，所得税の問題
３，相続税の問題
４、キャッシュフローについて

　
　今日はこのうち、相続税の問題について考えてみましょう。

 

１，半額借入金の場合の相続税課税価格

 

　　今、手持ち現金が２０００万円あったとして、

 

　　建築価格４０００万円の内、２０００万円を現金、
　残りの２０００万円を借入した場合の相続税課税価格は、

　　建物の相続税価格は市の評価額である固定資産評価額
　の０．７で評価します。

 

　　市の評価額はおおむね建築価格の５５％位ですから、

 

　４０００万円×５５％×０．７＝１５４０万円ーーー建物評価額

 

　　相続税の課税価格は

 

　建物　　　　現金　　　借入金
　１５４０＋　０　　ー２０００＝ー４６０万円

 

２，全額の４０００万円借入した場合の相続税課税価格

 

　建物　　　　現金　　　借入金
　１５４０＋２０００ー４０００＝ー４６０万円

 

　結局、相続税課税価格は同じでした。

　では、どんな場合に違いが出てくるかというと、

 

　手持ち現金が０円で、全額借入金で建築すると、

 

　建物　　　　現金　　　借入金
　１５４０＋　０　　ー４０００＝ー２４６０万円

 

　この場合、相続税課税価格を２４６０万円減らした
ことになります。

 

　しかし、建築主が８０歳以上の高齢である時などは有効
でしょうが、キャッシュフローに問題が出てきます。