＜特定同族会社事業用宅地等＞が適用出来る為の
要件を４つ挙げました。
１、法人の要件
２、取得者の要件
３、建物の所有者の違い
４、地代・家賃の有無
この内、１と２を前回説明しました。
今回は、
３、建物の所有者による違い
４、地代・家賃の有無について説明します。
３、建物の所有者による違い
建物の所有者による違いは大きく分けて５つに分かれます。
所有者の違いと地代・家賃の有無で特例の適用
がどのようになるかを見てみますと、
Ａ、建物の所有者が被相続人
同族会社からの家賃有償 ８０％
Ｂ，建物の所有者が生計一親族
①、地代が無償、家賃有償 ８０％
②、地代が有償、家賃有償 ５０％
②の場合は宅地所有者である被相続人が地代有償
で貸しているので、＜貸付事業用宅地等＞になります。
Ｃ、建物の所有者が特定同族会社
①、地代が無償 ０％
②、地代が有償 ８０％
８０％の特例を受ける為には、あくまで事業用でなけれ
ばなりません。
地代が無償の場合は事業とならず、この特例を
受けられません。
事業となるためには、あくまで、継続的な収益が必要
です。
どの位の地代なら良いかはっきりした規定はありませんが、
少なくとも固定資産税の２、３倍の地代は必要でしょう。
私は固定資産税の３倍の地代をいつも勧めていますが。
Ｄ、建物の所有者が生計別親族
特例対象となるのは常に被相続人又は生計一親族の
場合だけですから、生計別親族、他人はこの特例の
対象外です。
①、地代が無償 ０％
②、地代が有償 ５０％
地代が有償の場合は＜貸付事業用宅地等＞となります。
Ｅ、建物の所有者が他人
①、他人の場合は借地権設定になって全くこの特例
の対象外になります。
例によって、８０％の適用がある典型的な
パターンを図で示してみましょう。
Ａ，建物の所有者が被相続人、
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特定同族会社の
一般事業
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同社継続
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申告期限まで
事業継続
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土地
被相続人所有
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役員たる親族
が取得
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申告期限まで
保有継続
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８０％適用
Ｂ，建物の所有者が生計一親族
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特定同族会社の
一般事業
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同社継続
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申告期限まで
事業継続
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土地
被相続人所有
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役員たる親族
が取得
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申告期限まで
保有継続
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８０％適用
Ｃ，建物の所有者が特定同族会社
① 、地代が無償
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特定同族会社の
一般事業
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同社継続
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申告期限まで
事業継続
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土地
被相続人所有
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役員たる親族
が取得
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申告期限まで
保有継続
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０％ 適用なし
② 、地代が有償
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特定同族会社の
一般事業
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同社継続
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申告期限まで
事業継続
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土地
被相続人所有
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役員たる親族
が取得
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申告期限まで
保有継続
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８０％適用
