今回は限度面積の最適化についてお話します。
小規模宅地等の特例には３つの特例（事業用と
同族会社事業用は事業用とします）があり、
特例対象宅地等が複数ある時はどの宅地を
採用したら良いか迷います。
相続の本には、路線価の一番高い宅地を
選びなさい等と書かれていますが、
いちがいに路線価の高い方が有利と言うほど
単純な話ではありません。
次のような場合はどうでしょうか？
事業用宅地
減額金額
120,000千円×80％＝96,000千円
貸付事業用宅地
減額金額
80,000千円×50％＝40,000千円
共に限度額一杯です。
路線価は低くても事業用の４００㎡を選択した
方が圧倒的に有利です。
方が圧倒的に有利です。
優先順位を計算して決める必要があります。
何故、優先順位を選択必要があるのか、
第１の理由は、
上の例にもあるような路線価の高い低いが
あるからです。
あるからです。
第２の理由は、
つぎのような限度面積の制限があるからです。
事業用は、４００㎡
居住用は、２４０㎡
貸付事業用は、２００㎡
第３の理由は、
減額率が、８０％と５０％と違うからです。
これらの組み合わせ次第で、必ずしも
路線価の高い方が良いとは限らないこと
になります。
では、どうすれば良いか？
次の方法で優先順位を決めます。
限度面積までの減額金額を計算して、
金額の多い方から優先順位を付けます。
例を出して計算してみましょう。
例、
事業用、
地積 評価額
１６０㎡ ４０，０００千円
１６０㎡ ４０，０００千円
居住用、
地積 評価額
１２０㎡ ３０，０００千円
１２０㎡ ３０，０００千円
貸付事業用、
地積 評価額
２００㎡ ７０，０００千円
２００㎡ ７０，０００千円
上記の例を限度面積までの減額金額を
計算すると、
計算すると、
事業用
40,000/160×80%×400=80,000--①
居住用
30,000/120×80%×240=48,000--②
貸付事業用
70,000/200×50%×200=35,000--③
金額の多い方から順位を付けると、
事業用、居住用、貸付事業用の順になります。
限度面積の上限は４００㎡ですから、
限度面積要件の判定の算式で計算します。
事業用 居住用 貸付事業用
160＋120×5/3＋X×２＝400㎡を上限
400-160-120=100
貸付事業用は１００の半分、
Xは５０㎡となります。
