個人所有のアパートを法人に譲渡又は贈与した場合、土地が個人所有 なら、既に説明したように、そこに借地権が発生します。 この借地権問題を解決する方法は、３つあります。 １、権利金の授受を行う。 ２、相当の地代を払う。 ３、「無償返還に関する届出…

１週間以上の遅れで「会社四季報」を買い求め、一通り目を 通してみました。 夏号では早くも２０１２・３月の利益予想が掲載されています。 ２０１１・３月、２０１２・３月と２期連続、経常利益が ３０％以上伸びる企業をピックアップしたところ、６４社も …

上の写真は日経平均の週足と株価別の投資された金額 の量を表示したものです。 リーマンショック後の株価の動きを見ると、暴落前の １４０００円～１５０００円辺りと、 １００００円～１１０００円近辺の価格帯に、投資した 投資家が集中しています。 今、…

昔、税務調査で大揉めに揉めた恥を書きましょう。 社長個人所有の土地に個人名義の鉄筋コンクリート２階建の 建物があり、この建物を法人の事務所として使っていました。 勿論、法人は家賃を払っていたし、この時点では何の問題も ありません。 ところがある…

前回、管理を会社に委託して管理収入を支払う場合を説明し ました。 今回は、建物を会社に売却し、会社がアパート経営をする場合 を説明します。 １億円、２億円という建物を会社に売却するのは余り現実的 だはありませんが、１５年、２０年と経過し、減価償…

法人で自社管理する場合、どのくらいの管理収入が妥当なのか？ 世間での一般的な管理収入を見てみると、 １、不動産会社に管理をお願いした場合 支払う管理費は家賃収入の５．２５％ 礼金、敷金、更新料、名義書換料は全て不動産会社が持っていく それで、…

日経平均１万円を割ったあたりで下げ渋っていますね。 今年は年初から言ってるようにボックス相場と認識して います。 リーマン後、大きく下落した相場が急上昇することは ないと考えるからです。 もう、４０年近く株式相場をやってるが、過去にそうした 場…

家賃収入は収入経費が決まっていて、余り、節税の余地が ありません。 今日は法人を設立して、定款の目的に(不動産管理＞＜不動産経営＞ を記載し、節税を計る方法を書いてみます。 大きく２つに分かれます。 １、管理収入のみを得る。 ２、法人で不動産を取…

実のところ、株価が今後どのようになるのか誰にも分からない と私は考えます。 ただ、言えることは、買う人が多ければ株価は上昇し、少なくなれば 下がっていく、これだけは確かなことでしょう。 セリみたいなものですね。 業績が悪ければ株価は下がります。…

前回、みなし贈与の話をしました。 今回は「みなし譲渡」です。 みなし譲渡は次の３つです。 １、法人に資産を贈与した場合 ２、限定承認の相続、包括遺贈の場合 ３、法人に対して、時価の２分の１未満の価格で譲渡した場合 個人から法人への譲渡 ① 譲渡価格…

双方合意の契約による、はっきりした贈与の他に「みなし贈与」 というものがあります。 これはステルス戦闘機のように、音もなくやってきて、自分では 贈与したという意識のないまま課税されます。 贈与と認定され、贈与税が課税される場合は色々なケース が…

騰落レシオ ５月２５日 ６２．９％ ボリュームレシオ ４４．６３ 完全に底打ちの数字です。 予想通り、２日間上昇しました。 しかし、２５日線、１２日日線とも下降中で、この線が強い 上値抵抗になっていると思われ、この線を抜くのは大変な エネルギーを必…

贈与税は相続税の補完税と言われます。 相続の前取りという考えです。 基本は死亡した時の相続税です。 贈与すれば相続財産が減るわけですから、贈与は相続の 前払いの意味があります。 生前に全て財産を贈与されては相続財産がなくなって しまうから、贈与…

相続税の申告で必ず問題になるのが、妻や子供の名義に してある預金です。 私「この預金は奥さんや子供さんの名義になっていますが、 単に名義を分散してあるだけですからご主人の相続財産 になります」 妻「主人が子供に贈与していたわけですから、子供の…

下げが急なので、売る間もなく損を出している投資家が 多いことと思います。 騰落レシオ ６８．５％ ボリュームレシオ（２５日） ５３．２ 数値的には目先、底値に入った感じなので、近く、反発 があるかも知れませんが、あくまで、戻りであって上昇では な…

贈与税は日常、なじみの深い言葉ですが、実は、贈与税法と いう税法はないのです。 贈与税は相続税法の中の１条文に過ぎません。 相続税法第２１条に贈与に関する決まりが記されています。 相続税法 第二節 贈与税 第２１条 第２１条の２ 贈与税の課税財産 …

前回、土地・建物の負担付贈与について説明しました。 親がローン付き不動産を子供に贈与した場合、所謂、不動産を負担付贈与する場合は その取引時における時価で評価するというものです。 例えば、 贈与者（親） 借入金４０００万円、時価 ７０００万円、 …

騰落レシオ ９０．１％ 東証１部単純平均株価三本新値足 黒線 １本 現在の状況です。まだ、下げが中途半端です。 下の写真は不鮮明ですが、日経平均の日足です。 上の写真は単純平均の月足です。 月足で見ると、株価がまだ底値圏であることを示しています。 …

事業とは何か？ 事業とは、レバレッジを効かせること！ 一人でやるのは事業ではないですね。 社員を雇って経営し、多くの社員に働いて貰って利益を 上げていく、これが事業でしょう。 ですから、自分で体や知識を使って稼ぐのは事業では ありません。 サラリ…

昨今は不動産投資が中々盛んで、一寸したブームになっており、 私の事務所にもマンションを購入して確定申告に訪れるお客様 が増えています。 本屋に行って眺めると、不動産投資本がずらりと並んでいます。 この中で気になるのは、ちまちま、区分マンション…

株は買う人が少なくなれば下がるし、売る人が少なくなれば 上がります。 下がる時期に来ていたから下がっただけで、「ギリシャ問題」 はきっかけにすぎないと思います。 「ギリシャ問題」がなくとも下がったでしょう。 東証１部単純平均株価三本新値足が黒転…

連休中、ブログを更新しませんでしたが、別に、遊んでいた わけではありまあせん。 「マーケティング」のおさらいをしていたのです。 この２年間の私のテーマは一貫して、＜集客からクロージングまで＞ です。 数年前、マーケティングを勉強したきりで、その…

優良銘柄は好決算が株価に響かない状況にあります。 既に、機関投資家などが先に情報を入手して仕込んである からでしょう。 上の写真の８０１５ 豊田通商 は、最新の四季報予想 １株利益予想 ８０．０円に対し、 ４月２８日の発表は１１３円です。 当然、株…

昨年、義母が亡くなって、今年に入り遺族が遺産分割の協議 を行いました。 その時分かった事ですが、義兄が既に「相続時精算課税制度」 で自宅の贈与を受けていたことでした。 私はそれを聞いて、随分、この制度も普及したなぁ、と思い ました。 ただ、気を…

この制度は平成１５年１月１日以降からありますが、当初は 余り利用する人がいませんでした。 しかし、最近、知れ渡ってきたのか、利用する人が増えてきました。 使い方によってはかなりメリットのある制度だと思います。 １、どうしても、この財産はあの子…

１、土地の評価方法は４つあります。 ① 固定資産評価額 ② 路線価評価額 ③ 公示価額 ④ 時価評価額 この内、負担付贈与は④の時価評価で行います。 ２、負担付贈与が時価評価の理由 通常、単なる贈与は相続税評価を使いますが、この「負担付贈与」 だけは時価で…

株式投資で利益を上げ続ける人は１００人の内、せいぜい５人 と言われています。 まず、色々なケースで損失を被っています。 １、一か八かの博打買い。 ２、良い材料につられて買ったが、もう、織り込み済みだった。 ３、証券会社の人に勧められて買ったが…

日経平均は下降してますが、単純平均はまだ、上昇中です。 優良銘柄が下降に入っているからでしょう。 いずれにしろ、日経平均も単純平均も週足では１３週線、５２週線 の上にあり、しかも、両線共、緩やかに上昇中なので、大きく 崩れる心配はなさそうです…

私の事務所の近くの医院が廃業して、今、建物を解体して います。コンクリート造りの２階建て、かなり大きな建物で、 １００坪以上ありそうです。 毎日、解体作業を眺めながら、解体費用も大分かかりそうだ、 なんて、人の財布の心配したりしてーーーー。 数…

過日、高橋靖夫氏の「２５％金本位制復活」という本を紹介 しましたが、 金本位制に移行すると、金の価格は４倍になるという話です。 ４倍になるかどうかは別にして、「金」への投資が有利な話 なのかどうか疑問に思い、色々、調べてみました。 株式や不動産…